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多產權、多使用權建筑是指同一幢建筑物內具有不同的產權所有者或不同的承租使用者的建筑。主要有商住樓、綜合樓、辦公寫字樓等幾種形式。

隨著經濟社會的快速發展和城鎮化建設的進程加速，城鎮的高層、超高層建筑越來越多，高層建筑是節約城市建設用地的有效措施之一，也是城市建設的發展方向。但高層建筑的火災危險性相對較大，而且大部分高層建筑都不是一個單位使用和管理，普遍存在著多產權、多使用權的現象。在現實生活中，由于這類建筑在建設、使用和管理過程中，責任主體的多元化，建設單位、使用單位和管理單位之間相互脫節，導致這類建筑中的火災隱患越來越突出，且沒有一個很好的解決辦法，這直接影響到一個地區的消防安全。如果消防安全管理再不能及時跟上，一旦發生火災，極易造成群死群傷等重特大火災事故。因此，規范多產權、多使用單位建筑消防安全管理，杜絕火災事故特別是重特大火災事故的發生，對改善消防安全環境，維護社會穩定具有十分重要的意義。

一、存在主要火災隱患及成因

多產權、多使用權建筑在進行土建消防設計時，大多只考慮一個建設單位，每層大多作為一個相對獨立的防火分區考慮，從國家建筑設計防火規范標準上來說，是能夠滿足防火要求的。但建設單位由于后期經營需要，又將各樓層產權出售或租賃給大小不等的單位使用，形成一幢建筑內有多個產權、一層樓面多業主的局面。由于產權分散，使用單位多，日常維護管理大多由委托的物業管理公司負責，但物業管理公司只是一個委托管理組織，對使用者缺乏強有力的制約手段和措施，極易造成裝修期間擅自改變消防平面布局、擅自封堵安全出口、擅自圈占和拆除消防設施等現象，造成疏散通道、安全出口不暢通，消防設施不能正常使用等火災隱患。主要隱患表現在：

1、建筑自動消防設施完好率不高。主要有三種情況：一是許多建筑由于在消防驗收后未能及時與物業管理公司移交，致使雙方都無人管理，時間長了，設施不能正常使用，而維修需要資金，造成雙方互相扯皮，時間越拖越久，設施越拖越壞，維修費用越拖越高，形成惡性循環。二是整幢建筑的裝修時間有先有后，業主在裝修過程中，因要局部調整消防設施的位置，不得不暫時關閉自動消防設施，而調整結束后不能及時與物業管理單位溝通恢復設施運行。三是建造時間較早的老建筑由于缺乏維修資金，消防設施一直處于癱瘓狀態。

2、消防安全通道不暢。絕大部分建筑在建造過程中，都是經過設計單位設計并經消防審核和驗收通過的，其在安全疏散方面也是符合國家標準的。由于業主多，大部分業主的消防安全意識淡薄，加上管理混亂，不能正確理解和處理防火與防盜的關系。一是常常在裝修過程中各自為政，擅自改變原有的消防通道，擴大使用面積，有的將公共疏散通道占為已有，有的將消防設施圈占在里面，更有甚者從樓層中間砌墻封堵，致使每個單位不能滿足兩個安全出口的基本要求。二是由于使用功能不同，經營時間不同，也容易人為造成安全出口堵塞、上鎖。

3、消防車通道不暢通。高層建筑在建造時一般都設有地下人防工程，在平時作為地下車庫使用。建設單位為了追求利潤的最大化，往往都想將車位賣給業主且費用較高（且買了車位的業主還要每月另交一筆能耗費用），使業主大多不愿意不愿意購買地下車位，從而導致地下車位空著，地面道路上隨意停放車輛（有的業主是為了方便），造成消防車通道不暢通。

4、消防安全管理混亂，責任主體不明確。多產權、多使用權建筑日常管理大多由委托的物業管理公司承擔。一是由于物業管理單位是靠收取物業管理費來維持并開展工作的，而物業管理費中沒有明確消防安全管理費用的列支范圍，造成自動消防設施日常維護保養得不到真正落實。二是物業管理費用收取往往不能全部到位，致使管理無法深入，造成“管理不到位，業主不肯交錢；業主不交錢，管理更不到位”的惡性循環現象，消防設施的維護保養更是無從談起。三是物業管理單位消防意識淡薄，認為發生火災的概率也很小，經常人為造成消控中心無人值班，消防設施無人檢查、無人維護。

二、幾點工作對策

1、從源頭上落實消防安全責任主體。目前建筑工程在施工時，就有物業管理單位參與建設。因此，在建筑工程消防驗收時，必須通知物業管理單位參與驗收。建設方在消防驗收通過后，應及時與物業管理單位辦理消防驗收移交手續，避免在管理源頭上就出現互相扯皮現象。物業管理單位在接手管理的同時就明確了物業管理單位是消防安全責任的主體，應當按照《消防法》第十八條的要求落實其管理職能，對共用的疏散通道、安全出口、建筑消防設施（含建筑的自動消防設施、應急照明、疏散指示標志及安全疏散設施等）、消防車通道進行統一管理。特別是在裝修過程中，監督業主不得使用易燃材料，不得改變消防布局，不得拆除圈占消防設施。

2、建立和完善消防安全管理網絡。建立由物業管理單位任主任委員（負責牽頭），各業主單位派專人作為成員的的安全管理組織（簡稱安委會），負責整個建筑的消防安全工作。各業主成員單位要在安委會的組織領導下樹立整體觀念，自覺貫徹落實《消防法》和《機關、團體、企業、事業單位消防安全管理規定》，牢記單位局部安全和整幢建筑安全休戚相關的關系。只有整幢建筑安全了，每個單位才能確保安全。

3、加強消防安全宣傳教育。由于多產權、多使用權建筑業主多，業主素質參差不齊，因此要加大消防安全宣傳和教育的力度，提高每一個業主的消防安全意識，讓每一位業主掌握必要的消防基礎知識，知道建筑的火災危險性，平時管理要做好哪些事情，發生火災如何來處置。俗話說得好，“賊偷一半，火燒全光”，可見消防安全尤為重要。

4、加強消防安全檢查。要充分發揮安委會的作用。安委會成員單位平時各自負責本單位的消防安全管理工作（各自掃好門前“雪”），每天對自己單位內部的安全情況進行檢查，在重大節假日和每月的防火檢查中，共同做好整幢建筑的消防安全工作，防止建筑消防設施不能正常工作，私自占用、堵塞通道及將安全出口上鎖等現象的發生。安委會對檢查出的問題要督促相關業主單位進行整改，真正做到橫向到邊，縱向到底，不留死角。

5、加強對自動消防設施的維護保養。一幢建筑是否安全重點在于其布局是否合理，管理是否到位，消防設施是否完好有效幾個方面，特別是自動消防設施是否完好有效，直接關系到大樓的整體安全。物業管理單位應與有維護資質的單位簽訂維護保養協議，確保自動消防設施的正常運行。要在物業管理費和房屋維修基金中落實消防設施維護保養的費用。

6、加強日常消防監督檢查。公安消防機構、公安派出所要加強對多方權、多使用權系統的監督檢查，做好宣傳、檢查、培訓工作。指導大樓安委會做好各項消防安全工作，及時將各類火災隱患消除在萌芽狀態。

綜上所述，要做好多產權、多使用權建筑的消防安全工作，必須充分依靠各產權單位和使用單位，齊抓共管，共同努力，真正做到“硬件合格（經過消防審核、驗收或安全檢查）。管理到位，處置妥當”，確保不發生重特大火災事故的發生。